VvE verplichtingen: dit is wettelijk verplicht in 2026 (checklist)

Wie een appartement bezit, is automatisch lid van een Vereniging van Eigenaren. En die vereniging heeft wettelijke verplichtingen, of je nu met vier eigenaren bent of met veertig. In dit artikel zetten we alle verplichtingen van een VvE op een rij, inclusief een praktische checklist waarmee je direct kunt controleren of je vereniging van eigenaren aan de regels voldoet.

Kort antwoord: Elke VvE is wettelijk verplicht om ingeschreven te staan bij de KVK, een opstalverzekering af te sluiten, een reservefonds aan te houden (sinds 1 januari 2018), minimaal één keer per jaar een algemene ledenvergadering te houden, een jaarrekening en begroting op te stellen en een bestuur te hebben. Deze verplichtingen gelden voor iedere VvE, dus ook voor kleine VvE's met twee of drie appartementen en zelfs als alle appartementen in handen zijn van één eigenaar.

Wanneer is een VvE verplicht?

Kort antwoord: Een VvE ontstaat automatisch zodra een gebouw notarieel wordt gesplitst in appartementsrechten. De splitsingsakte roept de vereniging van eigenaren in het leven. Je kunt er dus niet voor kiezen om geen VvE te hebben: bij een gesplitst gebouw bestaat de VvE altijd, ook als de leden nooit vergaderen.

De basis ligt in de splitsingsakte. Wanneer een pand wordt opgedeeld in meerdere appartementsrechten, stelt de notaris een splitsingsakte op die wordt ingeschreven in het Kadaster. Onderdeel van die akte is de oprichting van de vereniging van eigenaren. Iedere eigenaar van een appartementsrecht is van rechtswege lid. Opzeggen is niet mogelijk: het lidmaatschap is gekoppeld aan het eigendom en gaat bij verkoop automatisch over op de koper.

Wil je eerst de basis begrijpen? Lees dan Wat is een VvE? Uitleg voor (toekomstige) appartementseigenaren.

Is een VvE verplicht bij 1 eigenaar?

Ja. Ook als één persoon of partij alle appartementsrechten in een gebouw bezit, bijvoorbeeld een belegger die het hele pand heeft gekocht, blijft de VvE bestaan. De splitsing is immers niet ongedaan gemaakt. De verplichtingen gelden onverkort: KVK-inschrijving, opstalverzekering, reservefonds en jaarstukken. Pas als de splitsing notarieel wordt opgeheven, houdt de VvE op te bestaan.

Kleine VvE's en "slapende" VvE's

Voor een VvE met twee of drie appartementen gelden exact dezelfde regels als voor een groot complex. Een slapende VvE, een vereniging die nooit vergadert en geen reserves opbouwt, handelt in strijd met de wet. Dat lijkt jarenlang zonder gevolgen te blijven, tot het dak lekt of een eigenaar wil verkopen. Banken en kopers kijken tegenwoordig kritisch naar de gezondheid van de VvE: een lege kas en ontbrekende jaarstukken drukken de verkoopbaarheid en de hypotheekmogelijkheden.

Verplichtingen VvE: dit moet wettelijk geregeld zijn

Kort antwoord: De kernverplichtingen zijn: inschrijving bij de KVK, een opstalverzekering voor het hele gebouw, een gevuld reservefonds, een jaarlijkse ALV, een jaarrekening met begroting en een aangesteld bestuur.

1. Inschrijving bij de KVK

Elke VvE moet ingeschreven staan in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel. Ook de bestuurders worden geregistreerd. Deze verplichting wordt bij kleine VvE's vaak vergeten. Zonder KVK-inschrijving kan de VvE bovendien geen bankrekening openen.

2. Opstalverzekering

De VvE is verplicht het gebouw te verzekeren tegen brand- en opstalschade. De verzekerde som is de herbouwwaarde van het gebouw. De meeste splitsingsreglementen schrijven daarnaast een aansprakelijkheidsverzekering voor de VvE voor. Een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering is niet wettelijk verplicht, maar wel sterk aan te raden.

3. Reservefonds (verplicht sinds 2018)

Sinds de Wet verbetering functioneren VvE's, in werking getreden op 1 januari 2018, is elke VvE verplicht een reservefonds aan te houden voor groot onderhoud. VvE's kregen een overgangstermijn tot 1 januari 2021 om hieraan te voldoen. De wet kent twee vulroutes:

Hoeveel er precies in het fonds moet zitten en hoe je dat berekent, lees je in Reservefonds VvE: hoeveel moet erin zitten?.

4. Jaarlijkse algemene ledenvergadering (ALV)

De VvE moet minimaal één keer per jaar een algemene ledenvergadering houden. In deze vergadering worden onder meer de jaarrekening vastgesteld, de begroting goedgekeurd en de maandelijkse bijdragen bepaald. Van de vergadering worden notulen gemaakt: die vormen het bewijs van de genomen besluiten.

5. Jaarrekening en begroting

Het bestuur legt jaarlijks verantwoording af met een jaarrekening (exploitatieoverzicht en balans) en een begroting voor het komende jaar. De ALV stelt beide vast. Ook een VvE met twee leden moet deze stukken opstellen.

6. Bestuur

Elke VvE heeft een bestuur nodig. Dat kan een eigenaar zijn, meerdere eigenaren of een externe (professionele) beheerder. Het bestuur voert besluiten van de ALV uit, beheert de financiën en vertegenwoordigt de VvE. Zonder bestuur kan de VvE feitelijk niet functioneren en kan de kantonrechter op verzoek een bestuurder benoemen. Wil je het beheer als eigenaren zelf doen, zonder extern kantoor? Lees dan Zelf je VvE beheren.

Regels vereniging van eigenaren: splitsingsakte, reglement en huishoudelijk reglement

Kort antwoord: De regels van een vereniging van eigenaren staan in drie lagen: de splitsingsakte met het splitsingsreglement (hoogste rang), het eventueel toepasselijke modelreglement en het huishoudelijk reglement (laagste rang). Bij tegenstrijdigheid gaat de hogere laag altijd voor.

Belangrijk om te weten: een huishoudelijk reglement mag de splitsingsakte niet tegenspreken of beperkingen opleggen die alleen in de akte thuishoren. Een bepaling in het huishoudelijk reglement die in strijd is met de akte, is nietig. Controleer bij twijfel dus altijd eerst de splitsingsakte, daarna het (model)reglement en pas daarna het huishoudelijk reglement.

De meeste VvE's verwijzen in hun akte naar een modelreglement (1973, 1983, 1992, 2006 of 2017). Welk modelreglement van toepassing is, bepaalt onder meer welke meerderheden nodig zijn voor besluiten.

VvE MJOP wetgeving: is een MJOP verplicht?

Kort antwoord: Een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is niet letterlijk wettelijk verplicht. De wet verplicht wel het reservefonds, en een MJOP is één van de twee toegestane grondslagen voor de vulling daarvan. Kiest de VvE niet voor een MJOP, dan geldt automatisch de minimumnorm van 0,5% van de herbouwwaarde per jaar.

Rond de vve mjop wetgeving bestaat veel verwarring. De feiten:

• De Wet verbetering functioneren VvE's (2018) noemt het MJOP als grondslag voor de jaarlijkse reservering, naast de 0,5%-route.
• Een VvE zonder MJOP voldoet dus aan de wet zolang zij jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde reserveert.
• In de praktijk is de MJOP-route vrijwel altijd verstandiger: de minimumroute dekt de werkelijke onderhoudskosten vaak maar gedeeltelijk, zeker bij gebouwen ouder dan vijftien jaar.
• Voor sommige subsidies en voor de VvE-lening van het SVn is een actueel MJOP in de praktijk een vereiste.

Wil je zelf een onderhoudsplan opzetten of laten opstellen? Lees dan MJOP opstellen: stap-voor-stap handleiding of bekijk hoe de MJOP-module van Memberix dit proces digitaliseert.

Informatieplicht van het bestuur

Kort antwoord: Eigenaren hebben recht op inzage in de administratie van de VvE. Het bestuur is verplicht om leden te informeren over financiën, besluiten en onderhoud, en om jaarstukken en notulen beschikbaar te stellen.

De informatieplicht omvat in het kort:

• Inzage in de boekhouding en de onderliggende stukken voor ieder lid
• Tijdige verspreiding van de agenda en vergaderstukken voor de ALV
• Notulen van elke vergadering, zodat besluiten controleerbaar zijn
• Informatie aan de notaris bij verkoop van een appartement, onder meer over het aandeel in het reservefonds en eventuele achterstanden

Een uitgebreide behandeling van dit onderwerp vind je in Informatieplicht van het VvE-bestuur.

Sancties en risico's bij niet naleven

Kort antwoord: Er staat geen boete op de meeste VvE-verplichtingen, maar de risico's zijn reëel: eigenaren kunnen naleving afdwingen via de kantonrechter, besluiten kunnen worden vernietigd, bestuurders kunnen aansprakelijk worden gesteld en een slecht functionerende VvE drukt de waarde en verkoopbaarheid van de appartementen.

Let vooral op de vernietigingstermijn: een eigenaar die het oneens is met een ALV-besluit moet binnen drie maanden na kennisname vernietiging vorderen bij de kantonrechter. Daarna staat het besluit in beginsel vast.

Checklist: voldoet je VvE aan de verplichtingen?

Loop deze checklist jaarlijks na, bijvoorbeeld ter voorbereiding op de ALV:

Scoort je VvE op meerdere punten een leeg vakje? Begin dan bij de wettelijke basis: KVK, verzekering en reservefonds. Daarna volgen de jaarstukken en het MJOP.

Veelgestelde vragen

Is een VvE verplicht bij 1 eigenaar?

Ja. De VvE ontstaat door de notariële splitsing van het gebouw en blijft bestaan zolang die splitsing niet is opgeheven. Ook als één eigenaar alle appartementsrechten bezit, gelden de verplichtingen zoals KVK-inschrijving, opstalverzekering en reservefonds gewoon.

Welke verplichtingen heeft een VvE minimaal?

Inschrijving bij de KVK, een opstalverzekering op herbouwwaarde, een reservefonds (gevuld via MJOP of minimaal 0,5% van de herbouwwaarde per jaar), een jaarlijkse ALV, een jaarrekening met begroting en een aangesteld bestuur.

Is een MJOP wettelijk verplicht voor een VvE?

Nee, niet letterlijk. De wet verplicht het reservefonds. Een MJOP is één van de twee toegestane grondslagen voor de vulling; het alternatief is jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde reserveren. In de praktijk is een MJOP wel de aanbevolen route, omdat de minimumnorm de werkelijke kosten vaak niet dekt.

Wat gebeurt er als een VvE zich niet aan de regels houdt?

Iedere eigenaar kan naleving afdwingen via de kantonrechter. Besluiten die in strijd zijn met wet of reglement zijn nietig of kunnen binnen drie maanden worden vernietigd (artikel 5:130 BW). Daarnaast lopen eigenaren financiële risico's: onverzekerde schade, achterstallig onderhoud en een lagere verkoopwaarde.

Kan ik het lidmaatschap van de VvE opzeggen?

Nee. Het lidmaatschap is wettelijk gekoppeld aan het eigendom van het appartementsrecht. Het eindigt pas wanneer je het appartement verkoopt; de koper wordt dan automatisch lid.

Gelden de regels ook voor een kleine VvE met 2 of 3 appartementen?

Ja, volledig. De wet maakt geen onderscheid naar grootte. Ook een kleine VvE moet ingeschreven staan bij de KVK, verzekerd zijn, een reservefonds aanhouden en jaarlijks vergaderen en jaarstukken opstellen.

VvE-verplichtingen op orde met Memberix

Veel verplichtingen komen in de praktijk neer op administratie: reserveringen bijhouden, jaarstukken opstellen, de ALV organiseren en leden informeren. Met software voor VvE-beheer zoals Memberix regel je dat vanaf één plek:

• Financieel beheer: reservefonds gescheiden van de lopende rekening, jaarrekening en begroting altijd actueel
• MJOP-module: onderhoudsplanning en reservering in één overzicht, direct gekoppeld aan het reservefonds
• Vergaderingen en online stemmen: agenda, stukken, notulen en besluiten digitaal vastgelegd
• Ledenportaal: ieder lid heeft inzage in documenten en financiën, zodat je automatisch aan de informatieplicht voldoet

Memberix is beschikbaar vanaf €14,99 per maand (excl. btw) voor het Basis-pakket. Probeer het 60 dagen gratis.

Bekijk VvE-beheer met Memberix →Probeer Memberix 60 dagen gratis →