Wat kost een MJOP? Prijzen 2026 en zelf doen versus laten opstellen
# Wat kost een MJOP? Prijzen 2026 en zelf doen versus laten opstellen
Elke VvE die serieus met onderhoud bezig is, loopt tegen dezelfde vraag aan: wat kost een MJOP eigenlijk? De prijsverschillen tussen aanbieders zijn groot en offertes zijn niet altijd goed vergelijkbaar. In dit artikel zetten wij de prijzen voor 2026 op een rij, leggen wij uit welke factoren de prijs bepalen en helpen wij u bij de keuze tussen zelf doen en laten opstellen.
Kort antwoord: Een MJOP laten opstellen kost in 2026 tussen de 1.500 en 15.000 euro, afhankelijk van de grootte en complexiteit van het gebouw. Voor een kleine VvE tot 10 appartementen betaalt u circa 1.500 tot 3.000 euro, voor een middelgroot complex van 25 tot 50 appartementen circa 4.000 tot 8.000 euro. Een actualisatie van een bestaand MJOP kost doorgaans 40 tot 60 procent van een nieuw plan.
Wat bepaalt de prijs van een MJOP?
Kort antwoord: De prijs van een MJOP wordt vooral bepaald door de grootte van het complex, het aantal te inspecteren bouwkundige elementen, het al dan niet werken conform NEN 2767, het meeleveren van een reserveringsberekening en de regio waarin het gebouw staat.
Grootte van het complex
De belangrijkste prijsfactor is simpelweg de omvang. Een groter gebouw betekent meer inspectietijd, meer elementen om te beoordelen en een uitgebreider rapport. Toch stijgen de kosten niet lineair mee: per appartement wordt een MJOP juist goedkoper naarmate het complex groter is.
Aantal en complexiteit van de elementen
Een portiekflat zonder lift met een plat dak is sneller geïnspecteerd dan een monumentaal pand met lift, collectieve cv-installatie, parkeergarage en gemeenschappelijke tuin. Hoe meer installaties en bijzondere elementen (liften, collectieve verwarming, parkeerkelders, monumentale gevels), hoe hoger de prijs.
Conditiemeting conform NEN 2767
Een MJOP op basis van een NEN 2767-conditiemeting is objectiever en beter onderbouwd, maar ook duurder. De inspecteur legt per element een conditiescore vast volgens een gestandaardiseerde methodiek. Reken op een meerprijs van 10 tot 25 procent ten opzichte van een MJOP zonder formele conditiemeting. Voor de meeste VvE's is die meerprijs het waard: banken en gemeenten accepteren NEN 2767-rapporten zonder discussie.
Met of zonder reserveringsberekening
Sommige bureaus leveren alleen het technische rapport: welk onderhoud, wanneer, tegen welke kosten. De financiële vertaling naar een jaarlijkse reservering per appartement is dan een aparte post. Controleer in de offerte of de reserveringsberekening is inbegrepen. Zonder die berekening heeft u maar het halve verhaal, want juist de koppeling met het reservefonds maakt een MJOP bruikbaar. Hoeveel er in dat fonds moet zitten leest u in reservefonds VvE: hoeveel moet erin zitten.
Regio
Tarieven van bouwkundige bureaus verschillen per regio. In de Randstad liggen uurtarieven en reiskosten doorgaans hoger dan in de rest van het land. Het verschil kan oplopen tot 10 a 20 procent op de totaalprijs.
MJOP kosten per complexgrootte (prijzen 2026)
Kort antwoord: Voor een klein complex tot 10 appartementen kost een MJOP 1.500 tot 3.000 euro. Bij 10 tot 25 appartementen is dat 2.500 tot 5.000 euro, bij 25 tot 50 appartementen 4.000 tot 8.000 euro en bij 50 tot 100 appartementen 6.000 tot 12.000 euro. Zeer grote complexen vanaf 100 appartementen betalen 10.000 tot 15.000 euro of meer.
| Complexgrootte | Aantal appartementen | Indicatie kosten MJOP | Indicatie per appartement |
|---|---|---|---|
| Klein | Tot 10 | 1.500 - 3.000 euro | 150 - 300 euro |
| Middel | 10-25 | 2.500 - 5.000 euro | 100 - 250 euro |
| Middelgroot | 25-50 | 4.000 - 8.000 euro | 80 - 160 euro |
| Groot | 50-100 | 6.000 - 12.000 euro | 60 - 120 euro |
| Zeer groot | 100+ | 10.000 - 15.000+ euro | 60 - 100 euro |
Zet die kosten in perspectief: een MJOP gaat 5 jaar mee voordat actualisatie nodig is. Voor een VvE met 24 appartementen komt een MJOP van 4.000 euro neer op circa 33 euro per appartement per jaar, voor grip op honderdduizenden euro's aan toekomstig onderhoud.
Wat kost een MJOP actualiseren?
Kort antwoord: Een actualisatie van een bestaand MJOP kost doorgaans 40 tot 60 procent van de prijs van een nieuw MJOP. De basisgegevens, tekeningen en eerdere inspectieresultaten zijn immers al beschikbaar. Voor een middelgroot complex betekent dit circa 1.600 tot 4.800 euro per actualisatie.
Een MJOP moet minimaal elke 5 jaar worden geactualiseerd. Bouwkosten stijgen, de staat van het gebouw verandert en uitgevoerd onderhoud moet worden verwerkt. Reken bij uw budgettering dus niet alleen met de eenmalige kosten van het eerste MJOP, maar ook met een terugkerende actualisatiepost.
| Complexgrootte | Nieuw MJOP | Actualisatie (40-60%) |
|---|---|---|
| Klein (tot 10 app.) | 1.500 - 3.000 euro | 600 - 1.800 euro |
| Middel (10-25 app.) | 2.500 - 5.000 euro | 1.000 - 3.000 euro |
| Middelgroot (25-50 app.) | 4.000 - 8.000 euro | 1.600 - 4.800 euro |
| Groot (50-100 app.) | 6.000 - 12.000 euro | 2.400 - 7.200 euro |
| Zeer groot (100+ app.) | 10.000 - 15.000+ euro | 4.000 - 9.000+ euro |
Tip: vraag bij de eerste opdracht direct een prijs voor de actualisatie na 5 jaar. Bureaus die op een langdurige relatie mikken, geven daar vaak scherpe tarieven voor.
Zelf een MJOP maken of laten opstellen?
Kort antwoord: Zelf een MJOP maken bespaart 1.500 tot 15.000 euro, maar kost een bestuurslid al snel 40 tot 80 uur en het resultaat wordt niet geaccepteerd door banken bij een VvE-lening. Voor kleine, eenvoudige complexen kan zelf doen een startpunt zijn. Voor de meeste VvE's is laten opstellen de verstandige keuze, zeker als financiering of NEN 2767-onderbouwing nodig is.
De afweging op een rij:
| Aspect | Zelf doen | Laten opstellen |
|---|---|---|
| Kosten | Alleen eigen tijd | 1.500 - 15.000 euro |
| Tijdsinvestering bestuur | 40 - 80 uur | 5 - 10 uur (begeleiding) |
| Bouwkundige kwaliteit | Afhankelijk van eigen kennis | Professionele inspectie, actuele kostenkengetallen |
| NEN 2767-conditiemeting | Niet mogelijk zonder certificering | Ja, indien gevraagd |
| Acceptatie door banken en financiers | Nee, niet geaccepteerd bij VvE-lening | Ja |
| Draagvlak in de ALV | Discussie over aannames | Onafhankelijk rapport, minder discussie |
| Actualisatie | Opnieuw zelf doen | Actualisatieservice mogelijk |
Wanneer is zelf doen te overwegen?
Voor een kleine VvE met een eenvoudig gebouw, bijvoorbeeld een boven- en benedenwoning zonder lift of collectieve installaties, kan een zelfgemaakt MJOP een prima startpunt zijn. U brengt de belangrijkste elementen in kaart, schat levensduren en kosten in en vertaalt dat naar een jaarlijkse reservering. Gebruik daarvoor de gratis MJOP-template en het stappenplan uit onze handleiding MJOP opstellen.
Houd wel de beperkingen in het oog. Een leek onderschat de kosten van groot onderhoud en mist verborgen gebreken zoals betonrot of verouderde standleidingen. Zodra de VvE een lening nodig heeft, eist de bank bovendien een professioneel opgesteld MJOP.
Wanneer laten opstellen?
Laat het MJOP opstellen door een bouwkundig bureau als:
- Het complex meer dan circa 10 appartementen telt
- Er een lift, collectieve installaties of een parkeergarage aanwezig is
- De VvE (op termijn) een lening of subsidie wil aanvragen
- Er discussie is onder eigenaren over de hoogte van de reservering
- Het gebouw ouder is dan 30 jaar of zichtbare gebreken vertoont
Zo bespaart u op de kosten zonder kwaliteit te verliezen
Kort antwoord: U bespaart op een MJOP door minimaal drie offertes te vergelijken, de conditiemeting en het MJOP bij één bureau te combineren en direct een meerjarige actualisatieservice af te spreken. Bezuinig niet op de fysieke inspectie of de reserveringsberekening, want daar zit de waarde.
- Vraag minimaal drie offertes aan. De prijsverschillen tussen bureaus voor exact dezelfde opdracht kunnen tientallen procenten bedragen. Zorg dat de offertes vergelijkbaar zijn: zelfde looptijd, zelfde scope, wel of geen NEN 2767, wel of geen reserveringsberekening.
- Combineer conditiemeting en MJOP. Een losse conditiemeting kost 500 tot 3.000 euro. Laat u die door hetzelfde bureau uitvoeren als het MJOP, dan betaalt u de inspectie maar één keer.
- Spreek direct een actualisatieservice af. Bureaus geven korting op de actualisatie na 5 jaar als u die bij de eerste opdracht vastlegt. Zo voorkomt u ook dat het MJOP stilletjes veroudert.
- Lever zelf goede informatie aan. Bouwtekeningen, eerdere rapporten en facturen van uitgevoerd onderhoud schelen het bureau uitzoekwerk, en u dus geld.
- Plan de presentatie slim. Een presentatie aan de ALV kost extra. Een goed geschreven rapport met duidelijke samenvatting kan volstaan als het bestuur de toelichting zelf verzorgt.
Pas op met aanbiedingen voor een goedkoop MJOP zonder fysieke inspectie, bijvoorbeeld volledig op basis van foto's of kengetallen. Zo'n bureau-MJOP mist juist de gebouwspecifieke gebreken waar de grootste financiële risico's zitten.
Wat levert een MJOP op tegenover de kosten?
Een MJOP kost geld, maar geen MJOP kost meestal meer. De opbrengsten op een rij:
- Geen financiële verrassingen. Onverwacht groot onderhoud leidt zonder buffer tot eenmalige bijdragen van duizenden euro's per eigenaar of tot een dure lening.
- Een realistisch reservefonds. Met een MJOP reserveert u wat werkelijk nodig is, niet te veel en niet te weinig.
- Lagere onderhoudskosten. Gepland onderhoud is goedkoper dan spoedreparaties, en werkzaamheden zijn te combineren, bijvoorbeeld schilderwerk tegelijk met gevelherstel op dezelfde steiger.
- Betere verkoopbaarheid. Kopers en hun hypotheekverstrekkers vragen naar het MJOP en de stand van het reservefonds. Een actueel MJOP ondersteunt de waarde van de appartementen.
- Toegang tot financiering en subsidie. Banken en subsidieverstrekkers eisen bij VvE-leningen en verduurzamingstrajecten vrijwel altijd een professioneel MJOP.
Tegenover een investering van bijvoorbeeld 4.000 euro per 5 jaar staat dus grip op een onderhoudsbegroting die al snel enkele tonnen beslaat. Meer weten over de inhoudelijke stappen? Lees de volledige handleiding MJOP opstellen.
Veelgestelde vragen
Wat kost een MJOP laten opstellen?
Een MJOP laten opstellen kost in 2026 tussen de 1.500 en 15.000 euro, afhankelijk van de complexgrootte. Kleine VvE's tot 10 appartementen betalen 1.500 tot 3.000 euro, middelgrote complexen van 25 tot 50 appartementen 4.000 tot 8.000 euro en zeer grote complexen vanaf 100 appartementen 10.000 tot 15.000 euro of meer.
Kan ik zelf een MJOP maken?
Technisch wel, met een goede template en voldoende tijd. Voor kleine, eenvoudige gebouwen kan dat een startpunt zijn. Houd er rekening mee dat een zelfgemaakt MJOP niet wordt geaccepteerd door banken bij een VvE-lening en dat leken de kosten van groot onderhoud vaak onderschatten. Gebruik de gratis template uit onze handleiding op /blog/mjop-opstellen-stap-voor-stap als u zelf aan de slag wilt.
Wat kost het actualiseren van een MJOP?
Een actualisatie kost doorgaans 40 tot 60 procent van een nieuw MJOP, omdat tekeningen en eerdere inspectiegegevens al beschikbaar zijn. Voor een middelgroot complex is dat circa 1.600 tot 4.800 euro. Actualiseren is minimaal elke 5 jaar nodig.
Waarom verschillen de prijzen tussen bureaus zo sterk?
De scope verschilt vaak: wel of geen NEN 2767-conditiemeting, wel of geen reserveringsberekening, wel of geen presentatie aan de ALV en de looptijd van het plan (10, 20 of 30 jaar). Vergelijk offertes daarom altijd op inhoud, niet alleen op de eindprijs.
Is een goedkoop MJOP zonder inspectie een goed idee?
Nee. Een MJOP dat alleen op kengetallen of foto's is gebaseerd, mist de gebouwspecifieke gebreken waar de grootste risico's zitten, zoals betonrot of verouderde leidingen. De fysieke inspectie is juist het onderdeel waar u niet op moet bezuinigen.
Wie betaalt het MJOP binnen de VvE?
De VvE betaalt het MJOP uit de gemeenschappelijke middelen. De kosten worden doorgaans begroot op de lopende exploitatie, maar mogen ook uit het reservefonds worden voldaan. De ALV besluit over de opdrachtverstrekking.
MJOP-kosten beheren met Memberix
Is het MJOP eenmaal opgesteld, dan begint het echte werk: de planning bijhouden, de reservering bewaken en eigenaren meenemen in de besluitvorming. De MJOP-software van Memberix is daarvoor gemaakt:
- Onderhoudsplanning digitaal: neem de posten uit het MJOP-rapport over en houd ze actueel, over een horizon van 10 tot 30 jaar
- Reservefonds-projectie: automatische berekening van de benodigde reservering per jaar, inclusief inflatiecorrectie
- Documenten centraal: het MJOP-rapport, offertes en facturen op één plek, toegankelijk voor alle eigenaren
- Besluitvorming geregeld: agendeer het MJOP in de ALV met agenda, besluiten en notulen
Zo haalt u maximaal rendement uit de investering in uw MJOP. De MJOP-module is onderdeel van het bredere VvE-beheer platform en beschikbaar vanaf het Pro-pakket, 39,99 euro per maand (excl. btw). Probeer Memberix 60 dagen gratis.